Reel en producciónPapel y ladrillo en cada ciclo de tasasvideo corto · 9:16AvanzadoFIIs · Clase A1.2 · Módulo A1
Papel y ladrillo en cada ciclo de tasas
Módulo A1: Interés, precio y valor
En esta clase
- Los tres relojes de la renta
- El mapa del alza y la baja
- Por qué no hace falta acertar el giro
FII · Clase A1.2
Subió la tasa. ¿Quién gana renta y quién pierde precio?
Papel y ladrillo reaccionan al revés ante el mismo ciclo.
El mapa del ciclo
Con la Selic en alza y en baja
Tendencia, no regla: cada fondo tiene sus contratos, deudas y cartera.
Papel CDI en el alza
CRI a CDI + 2%
Números ilustrativos. El riesgo de impago también sube cuando la tasa aprieta al deudor.
En el mismo período
El ladrillo gana poco y pierde precio
Papel CDI
+33%
- de renta, con el CDI de 10% a 14%
Ladrillo
+4,5% · −10%
- renta con el reajuste del alquiler
- cuota, con la cuenta de la clase A1.1
Cuando el ciclo vuelve, se da vuelta el juego.
La ola completa
Quién queda arriba en cada fase
- 1 · Selic subiendoPapel CDI rinde másel ladrillo pierde precio
- 2 · Selic arribaEl crédito se ajustael deudor apalancado sufre
- 3 · Selic bajandoPapel CDI rinde menoslos deudores respiran
- 4 · Selic abajoEl ladrillo recupera preciola misma renta vale más
El error
¿Hay que acertar el ciclo?
Nadie sabe la fecha del giro. Una cartera con los dos motores sufre menos en cualquier fase.
Quedate con esto
Tres ideas de la clase
- Renta: cada uno con su relojCDI sigue a la Selic, IPCA sigue la inflación, ladrillo sigue el contrato.
- Precio: casi todos juntosLa tasa en alza pesa en la cuota de papel y de ladrillo.
- El ciclo no es pronósticoLos dos motores juntos protegen más que adivinar el giro.
Test rápido · 1 de 2
Selic en BAJA. La renta de un fondo de papel atado al CDI tiende a:
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Bajar. Los intereses de los títulos siguen al CDI, que baja junto con la Selic.
Test rápido · 2 de 2
CRI a CDI + 3%. El CDI pasa de 9% a 13%. La renta anual pasa de:
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9% + 3% = 12%; 13% + 3% = 16%. El spread queda, el CDI cambia.
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A1.3Avanzado · Clase A1.3Precio justo: cap rate, reposición y flujoTres reglas para el valor de un fondo, y qué hacer cuando se pelean.Continuar1 / 11
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