Reel en producciónVacancia física y financiera no son lo mismovideo corto · 9:16
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IntermedioFIIs · Clase I4.4 · Módulo I4

Vacancia física y financiera no son lo mismo

Módulo I4: Indicadores de análisis

11 slides~5 mintest al final

En esta clase

  • Física: área vacía
  • Financiera: alquiler perdido
  • Por qué duele más la financiera
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Piso de oficinas vacío, sin muebles, listo para alquilar

FIIs · Clase I4.4

40% vacío. ¿Cuánto le saca a la renta?

Depende de qué metro cuadrado quedó vacío.

Dos medidas

Vacancia física vs. financiera

Física

m²

  • Área vacía ÷ área alquilable total (ABL)
  • Dice cuánto del edificio está vacío

Financiera

R$

  • Alquiler perdido ÷ alquiler potencial
  • Es la que toca tu rendimiento

El ejemplo

Un edificio, tres pisos

ÁreaAlquiler potencial
Piso A10.000 m²R$ 1.000.000
Piso B10.000 m²R$ 600.000
Piso C5.000 m²R$ 300.000
Total25.000 m²R$ 1.900.000

Alquiler por mes: R$ 100/m² en el piso A, R$ 60/m² en los pisos B y C.

Se vació el piso A

La misma salida, dos números

10.000 m²vacíos÷25.000 m²ABL=40%física
R$ 1,0 mialquiler perdido÷R$ 1,9 mipotencial=52,6%financiera

Se vació el metro cuadrado más caro: la renta cae más que el área.

¿Y si fuera el piso barato?

No todos los metros cuadrados valen igual

Piso A vacío

52,6%

  • 40% del área
  • Más de la mitad del alquiler

Piso C vacío

15,8%

  • 20% del área
  • R$ 300 mil ÷ R$ 1,9 mi

Número grande: vacancia financiera.

Dónde aparece la vacancia

Tres lugares para revisar

  • Informe de gestiónÁrea vacía y contratos, mes a mes.
  • Hecho relevanteUna salida con impacto significativo en la renta.
  • Fecha del datoLa vacancia de hace un año no cuenta la historia de hoy.

CVM 175, Anexo III, art. 37, § 1º, II. En el sitio, un dato de más de 9 meses no puntúa arriba del neutro.

Quién corre el riesgo

La vacancia pesa en la renta

Si el inquilino se va y entra otro, el fondo no corre riesgo: el que lo corre es tu renta.

Por eso, en la nota del sitio, la vacancia vive en el eje renta.

Quedate con esto

Tres ideas de la clase

  1. Física = áreaMetros cuadrados vacíos ÷ área alquilable.
  2. Financiera = plataAlquiler perdido ÷ alquiler potencial.
  3. La financiera es la que dueleVaciar el espacio caro baja la renta más que el área.

Test rápido · 1 de 2

Se vació el 10% del área, pero era la que pagaba el 25% del alquiler. La vacancia financiera es:

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25%. La financiera mide el alquiler que dejó de entrar, no el área. La física es la del 10%.

Test rápido · 2 de 2

Galpón con 20.000 m² de ABL y 5.000 m² vacíos. ¿Cuál es la vacancia física?

Ver respuesta

5.000 ÷ 20.000 = 25%. Para saber cuánto le saca a la renta, falta el alquiler de esa área.

Clase terminada

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