Reel en producciónFII de papel: indexador, spread, garantía, ratingvideo corto · 9:16IntermedioFIIs · Clase I4.7 · Módulo I4
FII de papel: indexador, spread, garantía, rating
Módulo I4: Indicadores de análisis
En esta clase
- CDI + o IPCA +
- El LTV y la prueba del remate
- Spread, high grade y high yield
FIIs · Clase I4.7
El FII que presta en lugar de alquilar
Cuatro preguntas evalúan un CRI sin que tengas que ser analista de crédito.
La etiqueta de un CRI
La tasa de un CRI tiene dos partes
- LTV 60%
- plazo 5 años
- alienación fiduciaria
- cesión de créditos
- fondo de reserva
- coobligación
Junto a la tasa, mirá el LTV, el plazo y las garantías de la operación.
Indexador
¿CDI + o IPCA +?
CDI + 2%
16,2% anual
- Sigue a la Selic
- Rinde menos cuando bajan las tasas
IPCA + 7%
11,8% anual
- Sigue a la inflación, mes a mes
- Un mes de deflación baja el rendimiento de ese mes
Premisas ilustrativas: CDI 13,9% e IPCA (inflación de Brasil) 4,5% anual. La Selic estaba en 14,00% en 09/2026.
La cartera de R$ 100 mi
Mitad en cada indexador
Tasa y spread se multiplican: (1,139 × 1,02) − 1 = 16,2%.
Garantía
LTV: cuánto cubre la garantía
Cuanto menor el LTV, más margen si el deudor deja de pagar.
La prueba del remate
La garantía se vendió 30% debajo de la tasación
Deuda de R$ 60 mi: sobran R$ 10 mi. Deuda de R$ 85 mi: faltan R$ 15 mi, y la pérdida llega de golpe.
Spread y rating
Un spread alto paga un riesgo alto
High grade
Spread menor
- Deudor sólido
- LTV bajo y garantía fuerte
High yield
Spread mayor
- Deudor más frágil
- Paga más porque puede no pagar
El rating ayuda, pero no es obligatorio y no siempre existe.
Quedate con esto
Tres ideas de la clase
- El indexador define el rendimientoEl CDI sigue a la Selic; el IPCA, a la inflación del mes.
- El LTV mide el margenDeuda ÷ garantía. Cuanto menor, más sobra en un remate.
- El papel también pierdeCuando el deudor deja de pagar y la garantía no alcanza.
Test rápido · 1 de 2
Dos CRI pagan el mismo spread; uno tiene LTV de 50% y el otro de 90%. ¿Cuál es más riesgoso?
Ver respuesta
LTV 90%. Alcanza con que la garantía valga 10% menos para no cubrir la deuda. Y paga el mismo spread por un riesgo mayor.
Test rápido · 2 de 2
CRI con saldo de R$ 45 mi e inmueble en garantía de R$ 50 mi. ¿Cuál es el LTV?
Ver respuesta
R$ 45 mi ÷ R$ 50 mi = 90%. Poco margen: un remate 10% abajo ya se come la sobra.
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Créditos de las imágenes
- Blogtrepreneur · Wikimedia Commons · CC BY 2.0 — Wikimedia Commons
- Gaf.arq · Wikimedia Commons · CC BY-SA 3.0 — Wikimedia Commons
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