Reel em produçãoPreço justo: cap rate, reposição e fluxovídeo curto · 9:16AvançadoFIIs · Aula A1.3 · Módulo A1
Preço justo: cap rate, reposição e fluxo
Módulo A1: Juros, preço e valor
Nesta aula
- Cap rate, reposição e fluxo descontado
- A conta de um galpão pelas três réguas
- Por que publicar a faixa, não o ponto
FIIs · Aula A1.3
Quanto vale uma cota? Depende da régua
Três técnicas, três respostas — e o que fazer quando elas brigam.
Régua 1 · cap rate
A mesma renda, dois valores
Um ponto de cap rate muda o valor em 10%. Quem escolhe o cap rate escolhe o resultado.
Régua 2 · reposição
Quanto custa construir de novo
Números ilustrativos de um galpão.
Barato ou encalhado?
O mercado paga menos que o tijolo
R$ 120 mi de mercado ÷ R$ 190 mi para reconstruir
Argumento de valor — que só vale se alguém quiser alugar aquele galpão.
As réguas lado a lado
O mesmo galpão, valores até 58% distantes
Em R$ milhões. De 120 a 190 são 58% de diferença.
O que o backtest do site mediu
Nenhuma técnica bateu o preço de hoje
erro de “vale o preço de hoje” — o fluxo descontado errou 30,4%
7 fundos do laboratório do Rico aos Poucos, medição de 08/09/2026.
O equívoco
Centavo ou faixa?
“Vale R$ 132,47”
falsa precisão
- Esconde a premissa
- Parece certeza, é chute
“Entre R$ 120 e 190 mi”
faixa honesta
- Mostra onde as técnicas discordam
- A premissa fica à vista
No site, acima de 40% de dispersão entre as técnicas, a tela publica a faixa.
Guarde isto
Três ideias da aula
- Três réguasCap rate, custo de reposição e fluxo descontado medem coisas diferentes.
- A premissa mandaUm ponto de cap rate já muda o valor em 10%.
- Faixa, não centavoQuando as técnicas brigam, o honesto é mostrar o intervalo.
Teste rápido · 1 de 2
Por que o site mostra uma faixa de preço justo, e não um número?
Ver resposta
Discordância medida. Com dispersão acima de 40% e erro real no backtest, o ponto com centavos seria falsa precisão.
Teste rápido · 2 de 2
Renda líquida de R$ 12 mi por ano e cap rate de 8%. Quanto vale o imóvel?
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R$ 12 mi ÷ 8% = R$ 150 mi. Cap rate menor, valor maior.
Aula concluída
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Créditos das imagens
- Gaf.arq · Wikimedia Commons · CC BY-SA 3.0 — Wikimedia Commons
- Christina Morillo · Pexels · Pexels License — Pexels
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