Reel em produçãoPor que a Selic mexe na cotavídeo curto · 9:16AvançadoFIIs · Aula A1.1 · Módulo A1
Por que a Selic mexe na cota
Módulo A1: Juros, preço e valor
Nesta aula
- Preço como renda ÷ retorno exigido
- O Tesouro IPCA+ como régua
- Quanto 1 ponto de juro tira da cota
FIIs · Aula A1.1
O aluguel não mudou. Por que a cota caiu?
Uma fração explica o que o juro faz com o preço.
Onde começa
O juro de referência muda
O Banco Central mexe na Selic. O mercado reprecifica o Tesouro Direto — e toda aplicação passa a ser comparada com esse novo juro.
A corrente
Do Tesouro até a sua cota
- Tesouro IPCA+ paga maisjuro real maior, sem risco de fundo
- Investidor exige maisdo FII: Tesouro + prêmio
- Paga menos pela rendao mesmo aluguel vale menos
- A cota caisem mudar um real de aluguel
O prêmio paga o risco e a liquidez menor do FII.
A fração
Preço ≈ renda ÷ retorno exigido
Simplificação para entender a direção. Não serve para precificar um fundo específico.
O juro sobe 1 ponto
Mesma renda, preço 10% menor
Números ilustrativos. Renda que acompanha a inflação se compara com juro real.
A régua inteira
Preço teórico de R$ 9,60 por ano
Embaixo, o retorno exigido. Quanto mais ele sobe, menos vale a mesma renda.
O equívoco
“Juro alto é bom para FII”?
Renda do papel CDI
sobe
- Os juros dos títulos acompanham o CDI
Preço da cota
cai
- Em quase todo FII, de tijolo ou de papel
Renda e preço são perguntas diferentes. A próxima aula mostra cada tipo no ciclo.
Guarde isto
Três ideias da aula
- Preço é uma fraçãoRenda anual dividida pelo retorno que o investidor exige.
- A régua é o TesouroRetorno exigido = juro real do Tesouro IPCA+ + um prêmio pelo risco.
- 1 ponto pesaDe 9% para 10%, a mesma renda perde 10% de preço.
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Renda de R$ 12 por ano. O retorno exigido vai de 10% para 12%.
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R$ 12 ÷ 10% = R$ 120; R$ 12 ÷ 12% = R$ 100. Retorno exigido maior, preço menor.
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O Tesouro IPCA+ subiu e o aluguel não mudou. A cota tende a:
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Cair. Com o Tesouro pagando mais, a mesma renda só atrai comprador a um preço menor.
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A1.2Avançado · Aula A1.2Papel e tijolo em cada ciclo de jurosQuando o juro sobe ou cai, quem ganha renda e quem ganha preço.Continuar1 / 11
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Créditos das imagens
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